#014 – 5 PODPOWIEDZI, JAK ZNALEŹĆ MIEJSCE IDEALNE

Zdrowy Biznes - Okładka podcastu
 Spreaker
Podcasts
 Google
Podcasts
 Apple
Podcasts
 Spotify
Podcasts

Opis tego podcastu:

Otwarcie swojego pierwszego gabinetu jest wydarzeniem  przełomowym w życiu fizjoterapeuty. Aranżując wnętrze swojego gabinetu, wybierając płytki, dekoracje lub kolor ścian czujesz podekscytowanie. Jednak to nie wystrój gabinetu jest sekretem udanego biznesu, a lokalizacja. Wybierając swoje przyszłe miejsce po prostu należy myśleć strategicznie. Podpowiadamy, jak to zrobić!

1. Określ swoje potrzeby

Na samym początku powinniście rozpisać sobie Wasze potrzeby, ponieważ lokal najlepiej jest wybrać pod kątem tego profilu działalności, który aktualnie prowadzicie, bądź takiego, do którego planujecie w najbliższym czasie się rozwinąć.  Oprócz potrzeb sprecyzujcie co jest waszym celem, jak wyobrażacie sobie przyszłość biznesu i kierunki waszego rozwoju. Zastanówcie się, ile potrzeba Wam będzie pomieszczeń, ile gabinetów rehabilitacyjnych chcecie mieć w swoim studio, czy planujecie rozszerzyć w przyszłości biznes o treningi medyczne, czy też nie. Bo jeśli tak, to wiąże się to z dodatkowym pomieszczeniem na sale do ćwiczeń.

2. Zrób dobry research

Poszukiwania perfekcyjnego miejsca na studio, gabinet czy sali treningowej należy rozpocząć od przeszukania internetu. Wujek Google jest jednym z tych, którzy zawsze służy pomocą. A więc dobry research to podstawa. Przejrzyjcie portale takie jak otodom.pl, gumtree.pl itd. Następnie przygotujcie rozpiskę tych lokali, które was najbardziej interesują pod kątem Waszych potrzeb i które są na  tzw. Waszą kieszeń. Tylko nie przesadzajcie z ilością ofert do przejrzenia, bo to spowoduje dodatkowy mętlik w Waszej głowie.

3. Przemyśl lokalizację

Gdy macie już sprecyzowane wasze potrzeby i wiecie co jest waszym main’em, przychodzi czas na wybranie lokalizacji. Teraz właściwie zaczynają się schody.  W jakich okolicach miasta? Jaka dzielnica? W mieście, czy w mniejszej miejscowości? W którym miejscu, jeśli chodzi o urbanistykę miasta, tego studia powinienem szukać? Na te pytania będziecie musieli sobie odpowiedzieć. Wybierając perfekcyjne miejsce na swoje studio zdrowia, trzeba zwrócić uwagę między innymi na:

Koszty

Lokal w centrum miasta wydaje się być oczywistym wyborem, ale… No właśnie, trzeba tutaj postawić duże ALE. Centrum miasta to nie tylko dobra komunikacja i prestiżowe miejsce. To także dużo większy koszt lokalu. Tańsze są co prawda pomieszczenia znajdujące się na piętrach, ale czy zlokalizowanie swojego gabinetu rehabilitacyjnego na pierwszym piętrze jest profesjonalne? Pacjent z bólem kręgosłupa tam się raczej nie wdrapie, a jeśli już to sprawi mu to ogromny ból i dyskomfort, co oznacza, że będzie to wasze pierwsze i ostatnie spotkanie. Jeśli już decydujecie się na lokal na piętrze, to nie zapomnijcie sprawdzić, czy budynek wyposażony jest w windę. Wracając do centrum miasta, warto zauważyć, że mieszkańcy miasta do centrum nie jeżdżą, tylko turyści. A oni chyba nie po to przyjeżdżają do miasta, żeby zwiedzać gabinety rehabilitacyjne.

Miejsce parkingowe

Parking to istotna sprawa w dzisiejszych czasach. Większość z nas porusza się częściej autem niż komunikacją miejską. Ponadto żyjemy w ciągłym pośpiechu. Ludzie w umówione miejsce nie stawiają się pól h wcześniej, tak jak to było w zwyczaju kiedyś. Teraz jesteśmy dosłownie punktualnie na umówioną godzinę. Dlatego tak ważne jest zapewnienie swoim klientom miejsca parkingowego, ponieważ nie będą musieli tracić czasu na szukanie parkingu i nie będą przychodzić spóźnieni na umówioną wizytę. Czas jest teraz w cenie, dlatego to właśnie zapewnienie miejsca parkingowego może być Waszą karta przetargową.

Dobry dojazd

Parking to jedno. Ale nie zapominajmy o tych co, nie są w stanie przyjechać samochodem, a przecież zależy nam na jak największej ilości klientów. Dlatego wypadałoby zwrócić uwagę na dobry dojazd. Nie chodzi nam tutaj o to, żeby lokal znajdował się na przystanku, ale fajnie gdyby była opcja dobrego skomunikowania wszystkich możliwych środków komunikacji w mieście (np. tramwaju i autobusu), tak aby z każdego punktu w mieście niezależnie od środka transportu było po prostu łatwo dojechać. Takie 100-200 metrów dojścia z przystanku do Waszego studia jest w 100% akceptowalne.

Bezpieczeństwo

Kolejnym bardzo ważnym aspektem jest bezpieczeństwo. Sprawdź, czy Wasza wypatrzona lokalizacja jest miejscem bezpiecznym. Dowiedz się wcześniej czy w pobliżu nie ma noclegowni osób bezdomnych, czy też komisariatu Policji. To miejsce powinno wzbudzać pozytywne emocje, a nie strach.

4. Poznaj konkurencję

W momencie kiedy będziemy spisywać nasze potrzeby pod kątem lokalu, dobrze jest przyjrzeć się przy okazji konkurencji. Ktoś teraz pewnie powie, że jeżeli ja jestem dobry, to do mnie przyjdzie każdy, niezależnie od tego czy vis-a-vis mnie będzie drugi gabinet masażu, czy nie. W praktyce jest jednak całkowicie inaczej. Nie możemy nastawiać się na to, że jeśli otworzymy w dzielnicy, albo na ulicy, w której już są cztery inne gabinety rehabilitacji, które funkcjonują od dłuższego czasu, że ludzie do nas przyjdą. Musicie też sprawdzić plany rozwoju tej gminy, czy tego miasta, co w przyszłości planuje miasto tutaj zrobić, albo na co ten teren jest przeznaczony. Na pewno opcją bezpieczną, zapewniające Wam klientów przez cały dzień będą właśnie duże dzielnice sypialniane, takie, w których ludzie mieszkają.

5. Przeczytaj, co podpisujesz

To przejdźmy do umowy, te umowy są mega ważne. Pamiętajcie, że to, czego nie ma na papierze, to praktycznie nie istnieje. Pierwszą rzeczą jaką na umowie trzeba sprawdzić to, czy dana osoba rzeczywiście jest właścicielem tego lokalu np. poprzez akt notarialny. Drugą rzeczą jest kaucja. Na każdym lokalu jakaś kaucja jest. Kaucja to taka kasa nazwijmy to – utopiona. To jest kasa, która leży u kogoś na koncie, a Wy nic nie możecie z nią zrobić i nie macie jej też w kosztach firmy. Dlatego nie bójcie się negocjować kaucji i jej wysokości.

Transkrypcja podcastu:

Karolina Dachowska: Dzień dobry wszystkim, witamy was serdecznie. Tu kolejny odcinek z cyklu „Zdrowy Biznes”, a dzisiaj z wami jak zawsze, bezzmiennie, zawsze po prawicy i po lewicy, w tym samym ułożeniu jest Karolina i Michał Dachowscy. Aura troszeczkę iście jesienna, bo faktycznie okazało się, że wraz z początkiem września zrobiło się ciemno, zimno i do domu daleko.

Michał Dachowski: To może nie jest dobry czas na to, żeby obejrzeć lokal, bo jest ciemno i go nie widać.

Bo my dzisiaj właśnie o lokalu będziemy rozmawiać, a tak naprawdę o lokalizacji, czy ona ma znaczenie i czym się kierować wybierając swoje wymarzone miejsce na swoje wymarzone studio.

Czyli dzisiaj o tym jak znaleźć i co zrobić, żeby ten lokal był dla nas fajny i pożyteczny, a nie robił nam później problemów, więc o tej lokalizacji naszego lokalu, a o tym co w lokalu wewnętrznie powinno się znaleźć w naszych zdrowych biznesach na pewno będzie jeszcze inny odcinek, co na to prawo?

Tak, ale wybierając lokal już powinniśmy być świadomi pewnych rzeczy, które będziemy czy to opłacać, czy organizować czy po prostu adaptować pod kątem funkcjonalności, więc znajomość swoich potrzeb, a także znajomość wymogów jest niezbędna do tego, aby podjąć decyzję czy ten lokal będzie dla mnie dobry czy nie. A przede wszystkim, co zrobić, aby tej lokalizacji zbyt często nie zmieniać.

Bo to jeden z głównych zagrożeń biznesowych, jeżeli przyzwyczaimy pacjenta, poznaje dojazd, gdzie ma parkować, wie w ile czasu dojeżdża i wszystko jest znane i nagle później zmieniamy lokalizację, więc znowu dajemy mu chwilę na zastanowienie się czy dalej tam będę jeździł, czy jest dla mnie po drodze, czy mam łatwość czy większą trudność z czynnikami, które to będą robić.

Teraz założę się, że słuchając nas większość specjalistów tutaj się burzy, zjeży i powie; tak, ale jeżeli jesteś dobrym specjalistą to pojadą za tobą wszędzie. Moi drodzy, i tak, i nie. I jest pewna psychologiczna bariera, która potwierdzi wam to, że po zmianie lokalu nawet na niekoniecznie duży dystans, nagle się sprawi, że część klientów po prostu wam odpłynie.

Bo coś im nie będzie pasowało, a to coś może być dla was błahostką, a dla innych osób będzie bardzo dużym i ważnym problemem, który dyskwalifikuje was i na pewno uda im się znaleźć kogoś innego kto będzie równie dobry jak wy.

Możemy tu mówić naprawdę o takich detalach jak na przykład pomijając ten powszechnie rozumiany dojazd, bo najczęściej ludzie mogą powiedzieć, że jest dalej – bliżej. Ale może im się nie podobać dzielnica, do której będą musieli dojeżdżać, albo może im się nie podobać forma wizualna lokalu i klimat, który tam panuje, co często po prostu będzie się przekładało na to czy ci ludzie będą chętniej do nas wracali. Więc co zrobić i jak zrobić, aby ta lokalizacja i lokal były po prostu dobre i działały na naszą korzyść, a nie przeciwko nam. 

Ja bym chciała zacząć od naszego doświadczenia, bo chyba tajemnicą nie będzie i bardzo często o tym mówimy, że obecne studio, w którym się mieścimy, studio Fizjo4Life szukaliśmy jakieś dobre 2, 3 lata i większość osób teraz złapie się za głowę chyba, bo powie, Boże, a ja chcę otworzyć już teraz. 

Da się znaleźć szybko, to nie problem, ale jeżeli macie sprecyzowane swoje oczekiwania, to wtedy jest to trudniej znaleźć i więcej lokali trzeba zobaczyć. Na pewno przestrzegałbym bardzo was przed tym żeby wejść do jednego lokalu i powiedzieć, ten jest dobry – biorę. Jest taki wybór i to w każdym mieście, gdzie byście tego nie robili, czy to będzie Białystok, Suwałki, Katowice, Kraków i różne dzielnice miasta, takich lokali do wynajęcia naprawdę jest bardzo dużo, szczególnie teraz po lockdownie jest ich jeszcze więcej, więc wybór ofert na rynku jest naprawdę bardzo dużo. I chyba trzeba je wszystkie po prostu zobaczyć, jest to dużo czasu, nerwów i wstępnych umów do podpisania, które musicie zrobić, żeby taki lokal zobaczyć.

I oczywiście kwestia też jest tego typu, że nie powiemy wam teraz, że nagle macie przejechać się po 100 lokalizacjach w mieście i przetrzepać całe portale typu Otodom.

To trzeba zrobić tylko najpierw takie Otodom, Gumtree i wszystkie inne portale gdzie lokale do wynajęcia są trzeba przejrzeć, wypisać sobie wszystkie lokale, które w ogóle cię interesują z opisu i są w twojej opcji finansowej, są akceptowalne i potem jeździsz i patrzysz na ile te zdjęcia, które tam są pokazują prawdę i akceptujesz to co tam w środku jest.

Oczywiście trzeba zrobić bardzo dobry research pod kątem ofert, które znajdują się na rynku, ale jeżeli faktycznie już wyselekcjonujecie te, które was najbardziej interesują pod kątem waszych potrzeb, to żeby nie było takiej sytuacji, że cały czas będziecie szukać, bo istnieje taka niewerbalna zasada, jeżeli wejdziecie do tego miejsca, które jest wam pisane, to po prostu poczujecie to od razu.

Albo od razu widzicie też w głowie, tu mogę zrobić to, wchodzicie i się tam widzicie, i rzeczy, które tam można zrobić. W tym sobie mogę zrobić szatnie, a w tym toaletę, a w tym miejscu jest dobra toaleta, a w tym zła, a w tym miejscu mogę rozłożyć kettle i ciąg komunikacyjny jest jasny i wszystko wiadomo gdzie co będzie w twoich oczach na wejściu, wtedy będzie dużo prościej to zrobić i zaaranżować ten lokal na ten, na który potrzebujesz.

Wtedy kolejnymi opcjami owszem, otwieracie sobie nowe możliwości, porównujecie, ale tracicie czas i wprowadzacie sobie dodatkowy mętlik w głowie. Więc ilość ofert do przejrzenia, ja bym nie odwiedziła 10 lokali.

Ja bym odwiedził 10 lokali.

Bo my też 10 lokali nie odwiedziliśmy jak szukaliśmy naszych. No to możemy się kłócić jak zawsze, ale zanim się pokłócimy dzisiaj na dobre, to też znowu wróćmy do samego początku, czyli od spisania sobie waszych potrzeb, bo najlepiej lokal będzie dobrać pod kątem tego profilu działalności, który aktualnie prowadzicie, bądź takiego, do którego planujecie w najbliższym czasie się rozwinąć. 

Plus to, co chcecie rozwinąć, to co będę robił nie za rok, za dwa, tylko co jest moją ambicją, moim celem. Bo lokalu się nie remontuje i nie wyposaża na 2 tygodnie. Bo koszty tego co zrobicie przerosną was i raczej musicie mieć tą wizję co się będzie działo za pół roku, rok, dwa, trzy, cztery. Czy jestem w stanie temu podołać i nie liczcie na to, że otworzycie lokal i od razu on będzie zarabiał, super jakbym wyszedł na zero, to bym był naprawdę szczęśliwy.

Ale to sprecyzowanie swoich potrzeb, tego, czy potrzebuję lokalu, który będzie posiadał 2,3 indywidualne gabinety rehabilitacyjne, plus salę do ćwiczeń, czy wystarczy mi sama sala, prysznice, czy jest miejsce na recepcję, jak ta recepcja wygląda.

To są rzeczy, na które musicie odpowiedzieć przed wyborem lokum, bo wtedy wchodząc do takiego lokum musicie widzieć już swoje możliwości, gdzie to jest, ile metrów na to jest potrzebne, a trochę o tym będzie też mówiło prawo, bo studio treningowe nie będzie objęte regulacją, a już gabinet rehabilitacji pewne regulacje ma.

Zawsze wtedy jeżeli już sporządzicie sobie listę swoich potrzeb, w zależności od tego jaki macie profil swoich usług i co dla was będzie waszym main’em, będziemy sobie szukać poszczególnych miejsc, w poszczególnych okolicach miasta, dzielnicach, czy małych miejscowościach i wtedy zawsze pada pytanie, w którym miejscu powinienem, jeżeli chodzi o urbanistykę miasta, tego studia potencjalnie szukać. Najczęściej taką oczywistą odpowiedzią wydaje się centrum miasta, bo łatwy dojazd, wszyscy w tym centrum miasta są i tam wszystko jest dobrze skomunikowane i każdy potrafi dojechać i nie ma kłopotów takiej maści, że ktoś nam odmówi, bo to daleko i nie ma po drodze. I bardzo często takie lokalizacje są uważane za prestiżowe, w szczególności w dużych miastach, ale ja bym chciała postawić duże ALE.

Bo po pierwsze koszt wynajmu będzie dużo większy i wynajem tego lokalu będzie pochłaniał dużo kosztów stałych, co niekoniecznie dla was może być dobre. To też trzeba powiedzieć, że dużo pacjentów z ulicy nie będziecie mieli, bo gabinet rehabilitacji treningowej nie jest takim miejscem jak sklep spożywczy, gdzie się wchodzi po papierosa, piwo, bułkę, trochę niechcący. Tu nie ma klientów niechcący, więc odłączyłbym kompletnie wszystkie lokale, które są drogie, ponieważ jest tam duży ruch, albo jesteśmy bardzo blisko przystanku autobusowego, na poziomie 10 metrów, jest to niepotrzebne w naszych usługach. A to bardzo często pojawia się we wszystkich poradnikach lokalizacyjnych firm i sklepów, a jako must have, że im bliżej chodnika, jakiegoś dojazdu PKP, czy PKS, czy tramwaju jest potrzebne, ale też nie za blisko, to nie jest superpotrzebne.

Ja bym chciała dalej kontynuować ten temat, bo bardzo często okazuje się, że osoby się mocno fiksują na to centrum i ze względu na prestiż posiadania lokalu w centrum miasta. Okazuje się, że kosztem zmniejszenia sobie metrażu, czy kosztów, które byliby w stanie ponieść, decydują się na lokale usługowe, które są na piętrze.

Bardzo często też ludzie, na poziomie może mniej treningu, ale bardziej rehabilitacji wynajmują sobie mieszkanie na 7, 8 piętrze. Trochę to jest moim zdaniem nieprofesjonalne.

My z naszego doświadczenia wiemy, jeżeli chodzi o usługi rehabilitacyjne, oczywiście powiecie mi, że nie każdy pacjent chodzi o kulach i nie będzie w stanie się ruszyć, ale posiadanie studia rehabilitacji, bo konkretnie będziemy o tym mówić, powiedzmy ze studiem treningowym nie ma aż tak dużego problemu. 

Aby ćwiczyć w domu, to nie widziałem takiego studia jeszcze nigdzie.

Powiedzmy jeśli jest to studio personalne, które będzie pilatesowe, jogowe i z założenia będzie miało takie coś, że to będą jedna, bądź dwie, trzy osoby na zajęcia mini grupowe, albo sesje indywidualne, to mieszkanie jeszcze jest akceptowalne, ale ono powinno być w 100% zaadaptowane pod to studio.

Najgorsze jest to, że powierzchnia lokalu to jest kawałek waszego domu, bo są na przykład domy jednorodzinne, ale są osobne wejścia.

Ktoś przechodzi przez korytarz z milionem butów, kurtek.

Gdzie wy normalnie mieszkacie i tam wchodzi pacjent, tylko normalnie idziecie w lewo do waszego pokoju, a w prawo do gabinetu.

Ale to już popłynęliśmy teraz, ale wracając właśnie do tej kwestii gabinetu rehabilitacji, która się mieści na piętrze, są osoby, dla których to nie będzie problem wspiąć się na drugie, trzecie piętro bez windy. Ale założę się, że część waszych pacjentów będzie czuła pewien dyskomfort bólowy w związku z tym, że będzie się musiał wdrapać na to piętro, a z drugiej strony to wygląda dla mnie na maksa nieprofesjonalnie.

Chociaż mój poprzedni pracodawca, mieliśmy gabinet na Woli, on był na pierwszym piętrze i mówi; „Michał, jak ktoś tu już wejdzie, to znaczy, że nadaje się na terapię i będą sukcesy”, więc można sobie od razu powiedzieć, że jak na pierwsze piętro ktoś wejdzie do was z bólem kręgosłupa, to na pewno da radę. Chociaż kilku pacjentów do nas nie weszło i miało problem z tym, żeby dotrzeć do gabinetu, ale większość trafiała.

Jeżeli mamy swój gabinet, studio na piętrze i szukamy lokalu, warto upewnić się czy jest opcja windy, jeżeli jest opcja windy to tego problemu nie ma. Druga rzecz jest taka, że wtedy zadbajcie o to, aby wynajmując taki lokal dowiedzieć się czy w danym budynku jest opcja obrandowania waszego opcja też na wejściu, że jeżeli ktoś wie, że musi wejść na piętro, aby miał jasne i klarowne instrukcje do dotarcia na to piętro od samego parteru czy głównego wejścia.

Ważne, aby sprawdzić to, jakie są plany z tym budynkiem. Bo często ludzie wynajmują budynek, myślą o jakimś biznesie na poziomie kilku lat.

Ale do tego przejdziemy, bo pozostając w centrum te pięterka to jest jeden problem, bo faktycznie okazuje się, że piętra są dużo tańsze niż powierzchnie z parteru, z wejściem od ulicy, gdzie głównie opierają się banki i apteki i nagle musimy wywalić kilkadziesiąt tysięcy złotych za 50 metrów. To problematyczny się staje dojazd i to jest znak naszych czasów, my może będziemy bardzo sceptyczni, bo mieszkamy i żyjemy w Warszawie i na dzień dzisiejszy ludzie jeżeli nie muszą, nie potrzebują, nie jadą do centrum, bo dla nich to jest strata życia, strata czasu.

Warszawiacy nie jeżdżą do centrum, turyści tylko, ale Warszawa stara się tam nie dojeżdżać, więc różnie może być w różnych miastach. Ten dojazd może rzeczywiście być kluczowy dla pewnego sukcesu, ja bym nie przewyższał tej opcji dojazdowej jakoś strasznie, powiedzmy, że z Włoch, czy z takiej części Warszawy do nas jest daleko i mało mamy stamtąd pacjentów, bo jazda na poziomie 40 minut, to już jest 1.5 godziny na sam dojazd to dłużej pacjent będzie dojeżdżał niż siedział na terapii to jest problematyczne. Kamil napisał, że w Białymstoku w każdą stronę 10 minut, tylko jako Białostoczanin myśli, że ma dojechać z jednego punktu miasta na drugi, że dla niego to jest daleko, bo 10 minut w Warszawie to jest nigdzie.

To jest bardzo subiektywna opcja, ale a propos tego centrum jeżeli dojazd nie jest problemem, wszędzie jest blisko, to kluczową rzeczą w kontekście tego, że robimy usługi jest to czy my jesteśmy w stanie zagwarantować naszemu klientowi swobodne miejsce parkingowe. Możemy mieć lokal w centrum miasta, ale jeżeli jest łatwość zaparkowania przed naszym lokalem to uwierzcie mi, czapki z głów. Większość osób się spieszy, będzie dojeżdżało do was na za 5 i nie ma nic gorszego niż kręcenie się jak gówno w przerębli, nagle 30 minut przed lokalem, żeby zaparkować. I ja mam parę takich usług, przynajmniej miałam w centrum miasta, do których osobiście jeździłam i był to fryzjer, i była to kosmetyczka, i paznokcie, z których usług niestety zrezygnowałam, bo stwierdziłam, że ja mam za krótkie życie i muszę wracać do pracy, a nie się kręcić tam i z powrotem, bo nie mam gdzie zaparkować.

I wyznacznikiem nie jest to, bo dużo osób będzie o tym pisało, że miejsce powinno być bezpłatne. Dobrze, że jest płatne, bo wtedy rotacja na tych miejscach jest dużo większa, da się coś znaleźć. A właśnie problemem jest to jak samochody stoją tuż pod strefą parkowania, w Warszawie, w Białymstoku, nieważne gdzie i oni tam parkują na poziomie 8-9 godzin, czyli rotacja samochodów jest bardzo mała i wtedy jest duży problem, żeby miejsce takie znaleźć.

U nas jest rotacja bardzo duża i nie ma problemu z tego, żeby tam zaparkować, są takie godziny najgorsze kiedy mieszkańcy wracają do domu, a nie kiedy ludzie na poziomie usług, które są dookoła nas, czy sklepu, które koło nas robią te usługi, czy kupują rzeczy, bo wtedy rotacja jest bardzo duża i te samochody wjeżdżają, wyjeżdżają cały czas. Najgorzej jak przyjedzie mieszkaniec 16, 15 do domu i on siedzi w domu i on już potem nie wyjeżdża, więc te 6 godzin, bo do 22 mamy otwarte, od 16 to jest 6 godzin, samochód stoi i nic tam się nie dzieje. I najczęściej mamy problemy w tym przełomie, kiedy jeszcze sklepy są otwarte między 17 a 18, a niektórzy już wrócili z pracy i wtedy jest najwięcej problemów z zaparkowaniem.

I właśnie przez to, że u nas na Pradze miejsca parkingowe są płatne, tuż obok można zaparkować na dziko, co sprawia, że te osoby, które wiedzą, spędzają tutaj więcej czasu w ciągu dnia, bo na przykład pracują w banku na Pradze, czy w innych dużych punktach po prosu tam parkują. Dzięki czemu nasi pacjenci mają swobodę łatwego podjazdu, każdy wrzuci tą monetkę. Niektórzy aplikację mają i ja myślę, że akurat to, że my mamy tutaj płatny parking sprawia, że nasi pacjenci mają dużo większą dogodność, aczkolwiek zdarzają się takie dni, że po prostu jest trudno zaparkować no i się okazuje, że ktoś się spóźnił 15 minut, Panie Michale, Pani Karolino, bo ja jeździłem przez 15 minut, próbowałem zaparkować.

To jest u nas bardzo rzadkie i też pamiętajcie ile tych miejsc parkingowych dookoła jest. To też jest bardzo ważne przy wyborze tego lokalu. U was podejrzewam, że 3-4 osoby mogą mieć lokale, które oferują jakieś usługi i większość pewnie dojeżdża samochodem, więc 3-4 miejsca w rotacji powinny być, to też trzeba wziąć pod uwagę ile tego do końca będzie. Może jeżeli macie też spółdzielnie, może można wykupić miejsce i zrobić takie miejsce, że od tej do tej godziny jest zarezerwowane dla klientów danej kliniki i takie opcje też są w Warszawie. U nas jest to niemożliwe, chociaż próbowaliśmy, bo jest to miejsce od miasta.

Ale czasami, gdy macie prywatne miejsca to jest superluksusowa opcja, jeżeli wasz profil działalności też jest pod kątem premium, że tutaj mamy 4 miejsca, które mają tabliczkę zarezerwowane dla firmy X Y. No to jest fajna rzecz.

Ciężko jest udowodnić czy ten samochód stoi tam dla tych miejsc czy nie, ale marketingowo uważam, że super.

To automatycznie winduje prestiż tego miejsca do góry. Idąc dalej pod takimi kwestiami jak lokalizacja, czy centrum czy obrzeża? Dzielnice może?

Inaczej, na poziomie Warszawy każde miejsce na poziomie kilku najbliższych centrum dzielnic jest okej. Bo czy to będzie Praga, Północ, Południ, Żoliborz to możesz mieć klientów tylko z tamtego rejonu.

Ja myślę, że to jest doskonały moment, w momencie kiedy my sobie będziemy spisywać nasze potrzeby pod kątem lokalu, zrobić research konkurencji. I znowu ktoś mi powie, że ja jeżeli jestem dobry to do mnie przyjdzie każdy, niezależnie czy vis-a-vis mnie będzie drugi gabinet masażu czy nie. Ale moi drodzy, w praktyce tak nie jest i ja przyznam się bez bicia, my wybierając lokalizację oprócz tego, że była to Praga, bo tutaj mieszkamy, ta okolica jest nam bliska, mamy 1.5 kilometra z domu co było najbardziej kluczowe pod tym względem, że komunikacja będzie łatwa i nie będziemy stać w korkach w Warszawie przez cały dzień. Celowo wybraliśmy Pragę też pod tym względem, że vis-a-vis nas były plany na to, że zacznie powstawać gigantyczne osiedle.

Musicie też sprawdzić plany rozwoju tej gminy, czy tego miasta, co w przyszłości planuje miasto tutaj zrobić, albo o przebudować, albo na co ten teren jest przeznaczony. Bo też znam gabinety rehabilitacyjne, które są umiejscowione w sypialnianych, które otwierają się dużo później niż my, bo wiadomo o tym, że tam będą ci klienci dużo później. Albo znam też gabinety, które otwierają się dużo wcześniej, bo są załóżmy w tak zwanych dzielnicach przemysłowych, gdzie są fabryki i magazyny i załóżmy niektórzy wychodzą sobie z pracy, idą do gabinetu i mamą umowę podpisaną z tymi pracodawcami, że mogą wtedy sobie wyjść na jakieś usługi.

Albo coś co jest teraz ultramodne, otwierają się na parterach, albo na piętrach dużych biur korporacyjnych.

Czyli klient pracuje i po skończonej pracy od razu w swoim budynku ma gabinet rehabilitacji i takie coś jest na Żoliborzu przy zachodnim tam na dole jest gabinet, a nam tym jest 30 pięter biurowca i na pewno ci klienci, którzy tam chodzą, większość z nich moim zdaniem będzie stąd.

Czyli znowu kwestia zrobienia sobie potencjalnego researchu, gdzie jest największe skupisko ludzi i czy ci ludzie potencjalnie mogliby skorzystać z naszych usług. Na pewno opcją bezpieczną, która da wam też szansę obsługi tych ludzi praktycznie przez cały dzień będą właśnie duże dzielnice sypialniane, takie, w których ludzie żyją, mieszkają.

Bardziej możemy to do mniejszego miasta powiedzieć, to też małe miejscowości pod, albo osiedla małe. Jeżeli masz małe osiedle to masz duże prawdopodobieństwo, że wszyscy z tego osiedla będą w jakiś sposób cię kojarzyć i będą z ciebie korzystać.

Ale znowu żebyście się teraz nie zapętlili w taką sytuację, że mieszkacie sami sobie w centrum Poznania, a będziecie dojeżdżać pod lotnisko. Bo to nie chodzi o to, żebyście wy chcąc innym zrobić dobrze, sobie zrobili pod górkę.

Drugą rzeczą, tę apropos robienia pod górkę, myślicie pewnie o tym, żeby kiedyś kogoś zatrudnić, więc też musicie patrzeć na to, że ta osoba też będzie musiała do was dojeżdżać. Okej, możecie znaleźć kogoś kto mieszka blisko was, kogoś kto mieszka blisko waszego biznesu, ale łatwość dojazdów z wielu punktów danego miasta jest też fajnym atutem danego miejsca.

I znowu wracając do kwestii komunikacyjnej tak jak Michał powiedział to nie jest konieczne, aby gabinet, studio treningowe było na przystanku, ale fajnie gdyby była opcja dobrego skomunikowania na przykład jak chodzi o dojazd w Warszawie, i metro, i tramwaj i autobus. W mniejszych miejscowościach na przykład autobus i tramwaj, żeby też z każdego punktu w mieście niezależnie od środka transportu było po prostu łatwo dojechać, ale uwaga, to znowu nie musi być na przystanku, ale takie 100-200 metrów dojścia jest w 100% akceptowalne.

Bo też jeszcze takim błędem może być wylotówka, albo taka trasa, że wiemy, że często w danych godzinach się będzie korkowała i tam sobie strzelić gabinet uważam trochę w kolano, bo ci pacjenci piątkowi będą zawsze spóźnieni.

Więc te wszystkie aspekty logistyczne to tak naprawdę jest znowu rozpisanie sobie swoich potrzeb. No i co za tym idzie też kosztów, bo te lokale, które będą troszeczkę dalej od centrum, w szczególności w mniejszych miejscowościach będą tańsze.

I te lokale też, które będą załóżmy nie na tej głównej ulicy, tylko będą z boku to dla nas pasuje, jest cisza, spokój, to co potrzebuje rehabilitacja. Nie ma zgiełku ulicy, można otworzyć okno, wywietrzyć salę, a dalej jest to blisko, a dalej tak i tak nie macie klienta z chodnika, tylko macie klienta umówionego na konkretną godzinę, z naszego kalendarza wiecie jak to też zrobić, więc macie jasną opcję zmniejszenia kosztów ze zwiększeniem sobie metrażu, albo zmniejszenie własnych kosztów w biznesie.

Oczywiście fajnie by było, patrząc też na to, że nie mamy tego klienta z ulicy, ale poniekąd kierujemy naszą ofertę do klienta lokalnego. Bo niezależnie co mi powiecie, że mogą do was dojeżdżać do każdego punktu w mieście i to nie ma znaczenia, to są przypadki z życia wzięte, ludzie naprawdę preferują łatwość dotarcia i do nas wielu osób, tak jak wam mówiliśmy w poprzednich podcastach, po prostu schodzi w kapciach.

I troszeczkę ukierunkowanie swojej oferty pod kątem potrzeb dalej lokalnej społeczności będzie bardzo ważne, dlatego poszukanie miejsca, które będzie spójne z waszymi potrzebami, z waszym dojazdem, dobre logistycznie i które będzie miało pewien niedosyt jeżeli chodzi o te usługi. Bo znowu tutaj poszłam w tą konkurencję, której nie dokończyłam, też nie możemy tutaj nastawiać się na to, że jeśli otworzymy w dzielnicy, albo na ulicy, w której już są cztery inne gabinety rehabilitacji, które funkcjonują od dłuższego czasu, że ci ludzie do nas przyjdą.

To się sprawdza czasami na poziomie sklepów meblowych, też wiele poradników lokalizacyjnych będzie o tym mówiło, albo z kafelkami, że macie takie zagłębia meblowe, że na jednej ulicy macie osiem sklepów z jedną rzeczą. Wtedy oczywiście jeden klient robi drugiego klienta, ale to są przeważnie osoby, które chodzą i szukają, czyli robią zamęt.

Sprawdzają, bo musi porównać, tu pójść, tam obejrzeć.

Tego na poziomie rehabilitacji i treningu tego nie ma, więc jeden gabinet rehabilitacji nie buduje klientów drugiemu gabinetowi. Raczej jeśli miałbym już wybierać, miałbym dwa takie same na poziomie ceny i moich priorytetów w danym lokalu, to patrzę jakie są sklepy obok i czy one mogą potencjalnie naciągnąć kogoś. Jeżeli miałbym gabinet jeden i drugi, a obok miałbym paznokcie, albo miałbym podologa, to bym otworzył obok podologa, bo poszedłbym do podologa i powiedział, ej stary ty robisz podologię, ja ci odsyłam wszystkich pacjentów na podologię, a ty jeżeli widzisz kogoś dla mnie odsyłasz mi. I to można niechcący sobie pomóc, a w przyszłości można się też połączyć.

To też jest fajna rzecz jeżeli na przykład celujecie w jakąś społeczność lokalną, bo jest niedosyt pewnych usług w tej okolicy i na przykład otworzycie się koło piekarni, do której ludzie chodzą codziennie, to też będzie fajnym posunięciem. Choćby ze względu na to, że ci ludzie, którzy naprawdę w bardzo dużym obłożeniu będą codziennie do tej piekarni chodzić, prędzej czy później się zainteresują wami, o tu jest gabinet masażu.

Ta piekarnia jest taką rzeczą, która przyciąga osoby, które w okolicy mieszkają plus często tam są i że oni kupują tam bułkę ciemną razową i bardzo zdrową, to wtedy rzeczywiście jest ta osoba tam często.

Ale powiedzmy, że to jest ta główna rzecz, którą powinniśmy się kierować jeżeli chodzi o wybór. Bardzo często zawsze też pada pytanie czy rzucać się na kupno la lokalu, czy na wynajem? I ja bym powiedziała, jest to sprawa bardzo delikatna, bo to wszystko zależy od zwrócenia uwagi na wiele detali pobocznych. Przede wszystkim czy mamy środki na inwestycje, czy lokal, który kupimy jest gotowy do pracy czy wymaga ode mnie nakładu finansowego, wsadzonego w remont.

I na ile lat nam to starczy, bo możesz wynająć sobie lokal i myślisz okej, zobaczę czy mi się uda, łatwiej zawsze będzie wam wyjść z umowy na wynajem, niż z umowy na kupno. Więc jak już kupuję lokal to lokal, który ma mi służyć przez dłuższy okres czasu i mam tam wizję rozwoju tego lokalu i wizję swoich usług jako usług długofalowych, to mogę kupować. Jeżeli patrzę czy mi się to udaje, jest to pierwszy lokal, w którym coś zaczynam robić, to raczej powinienem to moim zdaniem kompletnie wynajmować i sprawdzać czy ja w ogóle mogę i umiem prowadzić biznes i chcę to dalej robić, aniżeli wkopać się w kredyt, bo pewnie tak będzie, i na kupno lokalu na długi okres czasu i potem mieć kłopot z tego sprzedażą i zabawą, raczej to się kończy wtedy stratą niż zyskiem.

Ja bym powiedziała, że na pewno na początek działalności, jeżeli jesteśmy świeżo po studiach, albo chcemy spróbować, to ten wynajem na pewno jest opcją bezpieczniejszą, przynajmniej na sam początek, w szczególności jeżeli mamy lokal, który sprawia, że nic nie musimy robić, od razu do niego wchodzimy. Nie wymaga on żadnej grubej adaptacji, jeżeli chodzi o dostosowanie powierzchni, nie wymaga on dużych nakładów finansowych jeżeli chodzi o remont, nie musimy tam zrywać i kłaść nowej glazury, ale tylko odświeżyć ściany i dodać dekory.

Nie kafelki dekoracyjne, nie myślcie o takich, tylko dekory kwiatki.

I też fajnie byłoby gdyby to był lokal po jakimś innym studium masażu, przy czym wtedy też trzeba byłoby się bardzo dobrze zastanowić dlaczego to miejsce w tym miejscu upadło. Bo jest wiele takich lokali, w szczególności studiów treningowych, siłowni, one są gotowe do oddania, jakaś tam jest bardzo mała kwota odstępnego i wyposażony i łakomy kąsek. Ok, tylko trzeba zrobić dobry research dlatego poprzedniemu właścicielowi tam się nie udało, co tam poszło nie tak. Więc jeżeli takie lokale macie, no to na pewno to jest fajna opcja, bo wchodzicie, dużo się nie zastanawiacie.

Ale patrząc w drugą stronę, jeżeli macie coś kupić, to jak kupować to na pewno takie miejsce, które urzekło wasze serce, starczy troszeczkę na dłużej, bo ta inwestycja z czasem się zwróci, jeżeli wy też jesteście przekonani, że będziecie pracować w zawodzie, macie fach w ręku, macie pulę swoich pacjentów, już to jest tylko kwestia tego, że potrzebujecie swojego miejsca. I przede wszystkim trzecia rzecz, jeżeli tam naprawdę trzeba wsadzić dużo inwestycji w formę dostosowania tego lokalu, bo największym zagrożeniem jest to, że pochłonie was remont, sprzęt, który musicie tam zakupić, w ogóle adaptacja tego miejsca, bo zaraz powiemy sobie o normach PPOŻ i Sanepid, mniej więcej.

Ale tego jest tak dużo, ta ustawa jest tak długa, że raczej osobny odcinek.

Ale tak ciut tylko. Kwestia jest tego typu, że nagle może się okazać, że jeżeli mielibyście wpakować te pieniądze w jakąś formę wynajmu, no to możemy zostać z ręką w nocniku w bardzo krótkim okresie czasu.

Ważną rzeczą, którą można jeszcze sprawdzić jeszcze przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy, czy najmu, czy kupna, to bezpieczeństwo wokoło. Czyli kto jest twoim sąsiadem dalej, czy może gdzieś jest policja, może gdzieś jest noclegowania osób bezdomnych.

Czy ta lokalizacja jest bezpieczna po prostu.

Czyli po prostu poszedłbym tam sobie wieczorem, zobaczył co tam się dzieje, a może jakieś jest super miejsce gdzie osiedlowe blokersy spotykają się i tam sobie przesiadują i walka z nimi będzie kompletnie bezsensowna. Więc bycie w różnych porach dnia, obok tego lokalu co chcesz wynająć, może być dla ciebie bardzo podobna. Może tworzą się jakieś dziwne zawirowania ruchem o pewnych godzinach na tej małej uliczce gdzie to jest i będzie warto o tym wiedzieć i to bezpieczeństwo sobie też sprawdzić przed. No to jeszcze też pamiętajcie o podpisaniu umowy.

Ale jeszcze do tego co posiadać powinien lokal. Jak już macie swoje miejsce, ogólnie jeżeli oglądacie miejsca, co powinno zwrócić waszą uwagę i to są też takie aspekty, na które mało osób w szczególności jeżeli nie ma doświadczenia to po prostu nie zwraca uwagi. To jak dobrze nasłoneczniony jest ten lokal, czy jest to pomieszczenie, które jest raczej ciemne, czy jest to pomieszczenie, które jest słoneczne. I z naszego doświadczenia w pracy prozdrowotnej, w pracy z ciałem, słuchajcie, naturalne światło dzienne jest szalenie istotne.

Nie jak tu mamy takie dwie lampy, tylko u nas całe studio jest dość jasne i w większości rzeczywiście w tym gabinetach mamy dostęp do światła dziennego, jest to megadobre. A po drugie, jest to mega oszczędność, z punktu biznesu wtedy żarówka wam się nie pali cały dzień i dużo godzin powiedzmy oszczędzamy w formie niezapalonej żarówki, czyli koszty prowadzenia są dużo mniejsze.

W ogóle apropos kosztów, to też kwestia sprawdzenia w jakiej wysokości są czynsze, opłaty i woda. Światło dzienne to jest podstawa i uwierzcie mi, to się może wydawać błaha rzecz, ale tak naprawdę usytuowanie lokalu, czy od strony słonecznej, czy niesłonecznej, oczywiście fajniejszą opcją jest strona słoneczna, ale druga opcja ewentualnego zasłonięcia tych okien. Bo mogą przyjść miesiące letnie i nagle się okaże, że po prostu jest tak dużo światła, że nie jesteśmy w stanie wytrzymać, więc znowu sprawienie, żeby ten lokal był dobrze wyważony. Jeżeli chodzi jeszcze o samo nasłonecznienie, co za tym idzie, jeżeli szyby są bardzo duże, nie są to okna ultraszczelne, musicie się też liczyć z tym, że taki lokal, który z pozoru może być świetnie nasłoneczniony, tak naprawdę będzie wymagał klimatyzacji, która w ogóle w naszych usługach powinna być obowiązkowa.

Albo przynajmniej możliwości przewietrzenia. Jeżeli macie lokal jednostronny i otworzycie dwa okna, to nie znaczy, że on się przewietrzy szybko i łatwo, więc to też może być do sprawdzenia.

Tak, bo to jest kolejny punkt, o którym chciałam powiedzieć, ale kończąc klimatyzację, klimatyzacja powinna dawać komfort i możliwość schłodzenia tego lokalu. Bo bardzo często jest tak, że jeżeli jest bardzo duża powierzchnia okien, nie jesteśmy w stanie tego w żaden sposób zasłonić, bo znowu mi powiecie, a to się założy żaluzje, nie wszędzie się założy żaluzje.

Po pierwsze koszty, po drugie czy wam wolno będzie to zrobić, to też w umowie, czy to co będziecie uzgadniać z osobą, od której to wynajmujecie, czy wolno wam założyć klimatyzację. Bo czasami spółdzielnia, czy właściciel lokalu może nie życzyć sobie, żeby przykręcać ją.

Ale to jest dużo wiercenia i odpływ.

Odpływ wody, to też jest problematyczne, że będziecie doniczkę, czy do kanalizacji.

Tak, doniczka to jest nasz patent.

Żeby podlewało od razu kwiatki, ale to są pytania, które zadajemy raczej przed podpisaniem umowy niż po jej podpisaniu głowimy się co by z tym zrobić.

I dalej idąc, wentylacja. Naturalna wentylacja w pomieszczeniach, w szczególności tych rehabilitacyjnych i treningowych, gdzie po pierwsze ludzie się pocą, po drugie, ludzie przychodzą często, niech nikt się nie obrazi, ale po prostu czasami pacjenci nie pachną zbyt apetycznie, po nim wchodzi kolejny pacjent i wywietrzenie tego pomieszczenia, w ogóle możliwość wywietrzenia tego pomieszczenia w miarę szybki i skuteczny sposób będzie tutaj na wagę złota. I nie mówcie mi, bo ja mam odświeżacz, jakieś patyczki wsadzę, albo Air Wicka, to nie robi roboty.

Najczęściej w gabinetach rehabilitacji, w szczególności w tych miejscach gdzie ta terapia jest zaawansowana, to nie są rzeczy mile widziane, bo mogą pacjentów uczulać, mogą robić inne cuda rzeczy, a poza tym jeżeli mówimy o studiu treningowym, nieprzyjemnie się też ćwiczy jeżeli ten zapach jest bardzo trącący. Więc dobra wentylacja to podstawa i też upewnienie się jaka forma wentylacji w tym lokalu jest, a jeżeli nie, to jakie są jej możliwości. Też mi nie mówcie, że sobie dołożycie, bo założenie dobrej wentylacji to jest kilkadziesiąt tysięcy złotych, w zależności znowu od powierzchni lokalu.

Też norm, które musi spełniać ta wentylacja, nie wiem czy wiecie, ale zakładanie każdej wentylacji mechanicznej, musi mieć pozwolenie na budowę z gminy. Jest to zupełnie inny remont niż taki, że sobie pomalujecie ściany, wymaga to projektów na przykład. Więc takie niespodzianki mogą was czekać właśnie przy tym jak się wynajmuje lokal. Oczywiście jak podpisujecie umowę, warto jest uzgodnić bardzo szczegółowo kto za co odpowiada.

Oprócz tego ważne jest też to, żeby pomieszczenie miało odpowiednią wysokość. Bo o ile w miejscu gdzie mamy pokój rehabilitacyjny, powiedzmy ta wysokość nie do końca będzie problematyczna, ale też jest potrzebny lokal wyższy niż niższy. W przypadku sal treningowych będzie to miało duże znaczenie, żeby faktycznie ta przestrzeń przynajmniej ze 3.5 metra była.

2.5 metra jest według norm lokalowych, w ogóle to nie może być mniejsze. Jeżeli jest mniejsze, to musi mieć wentylację mechaniczną z pozwoleniem na budowę i całym programem ile metrów sześciennych, ile na godzinę osób w pomieszczeniu maksymalnie może przebywać. Wyższe lokale nie mają takich obostrzeń, więc jest to dla was in plus.

Wielkość też i przestronność pomieszczeń, pomieszczenie nie powinno być ciasne, krępujące, czy to w gabinecie rehabilitacyjnym, czy treningowym powinien być komfort wejścia, obrócenia się i tak naprawdę wykonania wszystkich waszych czynności. I wam się może wydawać, że to pomieszczenie na gołe oko jest okej, ale my w naszym gabinecie w przypadku dwóch gabinetów już się przejechaliśmy, że na papierze wszystko się zgadzało, finalnie się okazało, że nie wjeżdża tam stół.

W użyteczności stół wjechał, ale używanie tego stołu jest dość problematyczne, bo trakcji stawu załóżmy biodrowego się nie dało zrobić, bo nie da się ułożyć ciała, bo zahacza o ścianę, no i jest pewien problem. Wykorzystujemy to oczywiście w inny sposób i inne osoby tam pracują, ale pomysł na to był zupełnie inny, te nasze niedoświadczenie, którym właśnie teraz się dzielimy.

I zanim Michał przejdzie do tych umów, to jeszcze jedna ciekawostka z mojej strony. Jeżeli ktoś dysponuje dobrym budżetem, jeżeli ktoś jest nastawiony stricte na kupno lokalu, bądź jest w stanie tak obrócić sobie inwestora, aby on po prostu wam to dał w formie wynajmu i wy go przekonacie do tego, że to będzie dobre miejsce, to ja w szczególności polecam, to jest bardzo popularna praktyka w dzisiejszych czasach, dowiedzieć się o planowanych inwestycjach deweloperskich w waszej najbliższej okolicy. I nie uderzenie do budynków, które już są stawiane, to jest siedzenie i szukanie.

Jakie inwestycje będą realizowane, albo gdzie będą realizowane i kto będzie je realizował.

I wtedy rzeczywiście do takiego dewelopera można się udać i dogadać się, przekonać go, że jeżeli powstaje tutaj osiedle mieszkaniowe i będzie bardzo duże zapotrzebowanie na usługi prozdrowotne, które jak wiecie są z roku na rok coraz modniejsze. Jesteście w stanie z takim deweloperem tak się dogadać, aby on dostosował właśnie lokal, jego gabaryty, ścianki działowe, cały projekt pod wasze konkretnie potrzeby.

Jeżeli jesteście w stanie kupić, to wy sobie wtedy jesteście w stanie tak to zrobić niezależnie od niego, bądź jeżeli on planuje opcję wynajmu, tak po prostu zaaranżować to wnętrze, bo ono już było dostosowane, a wy będziecie mieli możliwość po prostu wynajmu w lokalu, który będzie z góry zaprojektowany pod was. Ale tak jak mówię, to kwestia tutaj już ambicji i tego czy ktoś ma takie możliwości, ale jeżeli dysponuje funduszami i jest w stanie sobie pozwolić na to, żeby od stanu surowego wyprowadzić taki lokal, ja myślę, że to jest rewelacyjna opcja.

To przejdźmy do umowy, te umowy są megaważne. Pamiętajcie, że to co jest nie zapisane na papierze to praktycznie nie istnieje i potem nikt wam nie będzie się tłumaczył dlaczego tak robi, jest umowa i wtedy jest dużo prościej. Pierwszą rzeczą jaką na umowie trzeba sprawdzić to czy dana osoba rzeczywiście jest właścicielem tego lokalu, jakiś akt notarialny, potwierdzić sobie, że ta osoba jest właścicielem i czy może zarządzać tym lokalem w formie wynajmu. Druga rzecz jaką jest kaucja, na każdym lokalu jakaś kaucja jest, raz jest miesięczna, raz jest 3-miesięczna, ja się z większą kaucją niż 3-miesięczną nie spotkałem. To jest taka kasa nazwijmy to utopiona, na nią musicie być mocno przygotowani, bo to jest kasa, która leży u kogoś na koncie, nic nie możecie z nią zrobić, a nie macie jej w kosztach firmy.

I w szczególności jest to o tyle ryzykowne, w postaci tych droższych lokali w centrum miasta, bo jeżeli chodzi o Warszawę to te koszty wynajmu są bardzo różne, ale powiedzmy taką średnią, to zależy gdzie, ale załóżmy, strzelmy, że cały wynajem waszego lokalu to będzie koszt miesięczny 15 000 złotych, jeżeli macie 3 miesiące no to się okazuje, że to jest kwota 45 000 złotych.

Którą trzeba wpłacić praktycznie na raz, tuż przed podpisaniem umowy.

I te pieniądze trzeba skądś wziąć.

I one leżą i nie można ich używać, żadna strona ich nie używa.

Dlatego nie bójcie się negocjować kaucji i wysokości tych kaucji, nikt nie powiedział, że jeżeli kaucja w umowie jest stricte zapisana, że taka powinna być, dlatego wszystko w waszych rękach i czasami udaje się coś zbić, czasami się niestety nie udaje.

I ja też jestem przeciwny, apropos jeszcze opłat takich, które są przy podpisaniu umowy, to przeważnie właściciele oddają to pewnym agencjom i te agencje pobierają opłatę zarówno od osoby, która wynajmuje, jak i od wynajmującego, zawsze zbijam, jeżeli coś oglądamy i patrzymy to zawsze od razu zbijam opcję. Jeżeli ja to znalazłem i ta pani, która w agencji pracuje nie wykonała żadnego kroku po to, żeby mi to pokazać, to ja zbijam opcję opłaty z mojej strony, ponieważ z jakiej mańki, ta pani nie wykonała żadnego ruchu. To, że wstawiła to w internet, to sobie wisi to za to może zapłacić osoba, która to zleciła, chyba, że rzeczywiście wykonuje pierwszy krok.

Najlepszy w tych sprawach okazuje się być szczwanym jak lis i tak wszystkich obróci dookoła, żeby zostać bez agencji pośredniczącej. Oczywiście wszystkie agencje nieruchomości teraz się burzą i walczą.

Możecie zlecić agencji takiego lokalu wyszukanie.

To jest bardzo dobra rzecz o czym powiedziałeś, bo to nie jest tak, że lokale jesteśmy w stanie znaleźć tylko przez agencję, bądź tylko przez oferty typu Otodom i tylko od najemców prywatnych, bo jest bardzo dużo ofert tak zwanych przetargów na lokale miejskie.

Dwa, spółdzielnie mieszkaniowe, które mają lokale i nie zależy im na tym wynajmie tak bardzo jak osobie prywatnej, więc oni się tym nie reklamują. To trzeba wejść na stronę takiego osiedla mieszkaniowego, spółdzielni mieszkaniowej i zobaczyć czy nie ma tam takiej opcji wynajmu, a najlepiej to udać się do takiego pani, która siedzi za biurkiem, w takiej spółdzielni i zapytać się, czy wy macie jakieś lokale do wynajmu i czy mogę jakieś plany poprosić i taka pani wam przeważnie coś tam wyrzuci, i wtedy sobie iść to obejrzeć. Bo dużo spółdzielni rzeczywiście nie daje ofert do internetu, albo ich nie promuje na portalach, mają na swoich stronach, których wyszukiwarka nie obsługuje i na pewno nie wygra taka mała strona z wielkimi graczami jakim jest Gumtree czy agencje, czy Otodom-y.

Albo po prostu najlepsza praktyka, to co my robiliśmy przez 3 lata naszego życia to uzbroić swoje nogi w wygodne buty i zacząć chodzić po okolicy, która was interesuje i patrzeć, który lokal jest wolny niezajęty, a później robić investigation do kogo on należy.

I jak do niego dostać kontakt, czy jest to realne, pytając się obok w sklepie, albo szukając tabliczki na bloku, a dużo tabliczek na blokach jest kto jest zarządcą danego bloku, więc to spokojnie można sobie sprawdzać i w ten sposób sobie szukać lokalu. Ale też nie wszystko w tych spółdzielniach w internecie jest, więc udanie się, bo w pewnym wieku panie nie wpisują wszystkiego w internet, bo uważają, że to jest niepotrzebne.

Najczęściej wiszą po prostu kartki, wynajmę z jakimś numerem telefonu i zdziwilibyście się ile w waszej okolicy takich lokali może być. Możecie też zobaczyć lokale, które są wspaniałe, po prostu gdzieś postawione do przetargu. W ogóle jeżeli chodzi o przetargi i stawanie do przetargów, to też jest śliska sprawa.

Bo wszyscy mogą się bać wadium, to jest coś, co do was wróci.

Wadium pełni też formę zadatku, jeżeli wy taki przetarg wygracie i w jakimś miejscu się z tego wycofacie, to wtedy wadium wam przepada.

Ale jeżeli nie wygracie takiego czegoś to wadium wraca do was i wadium się nie bójcie.

Natomiast sam przetarg w sobie może pójść bardzo gładko i może to wyglądać w formie takiej, że nikt do tego przetargu oprócz was nie stanie. Może być taki scenariusz, że kilka osób będzie się zacięcie biło, bo będzie im o ten lokal zależało.

Będą takie osoby, które chcą na tym zarobić.

Takich rekinów, którzy chodzą tylko i wyłącznie od przetargu do przetargu i będą sztucznie wam podbijać cenę.

Warto się z nimi dogadać przed.

Kto kupuje ten lokal, faktycznie kto jest zainteresowany, ja nie, ja nie, te osoby od razu będą wiedziały i wtedy 1000, 2000, 3000, 4000, w zależności od wartości lokalu, rzuca się takim osobom i one po prostu nie licytują, więc to też uratuje was później od tej kwoty, która w postaci licytacji może być mniejsza. Więc to znowu jest liczenie sobie kosztów na to, na co mnie stać.

Najgorszą sytuacją jest to, że te tak zwane lokale, które są użytkowe, wynajmowane przez miasta, to się wrzuca w kopertę niestety i nie wiadomo kto jaką kwotę podał i potem tej kwoty już nie można zmniejszyć, a możecie wyskoczyć za dużo. Więc tu trzeba dobrze oszacować, albo się kogoś podpytać.

I w szczególności w przypadku lokali miejskich jest bardzo ważne to, żeby dowiedzieć się zawczasu jaki jest plan zagospodarowania miejskiego w kontekście tego budynku, nie tylko jeżeli chodzi o okolicę, ale też o sam budynek w sobie. My rzutem na taśmę uratowaliśmy się przed wynajmem lokalu, nikt nam o tym nie powiedział, który miał być wynajmowany nam przez okres 10 lat, a finalnie okazało się, że po 3 już się plany dewelopera zmieniły.

I tego lokalu dzisiaj już nie ma.

A my byśmy zostali w ręką w nocniku. Też mówiąc o tych umowach, bardzo ważna rzeczy, dowiedzenie się jaki jest okres wypowiedzenia umowy, obustronnie.

Jak jedna i druga strona może z tego wyjść, no i chyba jeszcze ważniejsza rzecz, która w umowie musi być zapisane, kto jest odpowiedzialny za sytuację z wentylacją, czyli kto robi przeglądy wentylacji, kto robi przeglądy elektryczności, gazowe, jeżeli w ogóle gaz jest w budynku, albo w waszym lokalu. Bardzo często zdarza się to, że czynsz może być mały, ale ktoś może dorabiać sobie innymi rzeczami, na przykład takie jak koszt wywozu śmieci.

Oj śmieci to jest neverending story.

Teraz jest ustawa taka, że jest to od metra, ale od metra są to stawki maksymalne, ale może być taka opłata dodatkowa, w umowie może być wszystko, więc dokładnie czytajcie. Tak samo czytajcie koszty wody, zobaczcie czy nagle w lokalu usługowym woda nie jest droższa niż w lokalach mieszkaniowych, czy ona jest porównywalna z tym co macie u siebie w domu.

Jeżeli chodzi o zużycie wody, też mamy kilka swoich patentów.

Jak to zrobić, żeby było mniej, ale to też są ważne rzeczy, które trzeba w umowie zobaczyć kto za to odpowiada i jaki jest tego koszt i czy on jest porównywalny. Miasto ma taki cennik na stronie u siebie, który jest średnią, albo ceną sugerowaną za wodę w danym mieście. Rzeczywiście warto sprawdzić czy dana jednostka wynajmująca, czy to jest spółdzielnia, osoba prywatna będzie tutaj jakoś próbowała sobie zwiększyć, niby mniejszy czynsz, a zwiększy sobie tym. 

I kolejną rzeczą, o której ja bym chciała powiedzieć to tak naprawdę weryfikacja wspólnoty mieszkaniowej, do której wejdziecie, bo osobiście znamy kilka biznesów takich, które pootwierały się właśnie…

Nie pytając wspólnot mieszkaniowych czy one chcą mieć taką usługę pod spodem, oczywiście studio rehabilitacji to nie jest ani głośne.

No niekoniecznie, bo studio treningu jeżeli będzie głośna muzyka, będą fitnessy i będzie body pump codziennie o 19.00, uwierzcie będziecie mieli po prostu sajgon.

Albo codziennie będziecie mieli jakąś służbę miasta, albo mieszkańców u siebie w lokum, więc może też pomyśleć o jakimś wyciszeniu, które będzie uspokajało naszych mieszkańców, którzy są nad nami, a jeszcze gorzej, tak jak mówiliśmy, jak robicie to w mieszkaniu, w godzinach popołudniowych, gdzie wszyscy przychodzą odpocząć, to wtedy studio treningowe w mieszkaniu, może dlatego ich jest mało.

W ogóle jeżeli chodzi o taką wspólnotę mieszkaniową to warto po prostu wyjść do nich w pierwszej kolejności, zapoznać się, napisać na grupach osiedlowych, że tutaj się otwieracie, co oni na ten temat sądzą, przekupić ich nawet darmowym czymś, w formie rabatu, zależy od okoliczności, ale lepiej ich mieć po swojej stronie, niż przeciwko.

Więc te umowy czytajcie, miejcie, zajrzyjcie sobie w kilka osób, niech one przeczytają razem z wami te umowy, jeżeli macie prawnika to fajnie by to przeczytał, tą umowę. Też bardzo fajnie jest w umowie zapisać kiedy ten czynsz można podwyższyć, albo o ile można podwyższyć na raz, szczególnie tu osoby prywatne, osoba od której wynajmujecie zobaczycie, że wam idzie to podwyższy wam nagle czynsz, bo widzi, że wam idzie, więc dlaczego miałby nie podwyższyć, wam będzie ciężką stąd wyjść. 

Albo zrobicie tak dużą inwestycję, że stąd nie wyjdziecie.

Trochę was zaszachuje, jednak na przykład dwie podwyżki w roku, albo jedna podwyżka w roku względem tylko i wyłącznie inflacji może się odbywać. Jeżeli tak to musi być to za zgodą dwóch stron i tyle. Więc warto tutaj rozmawiać i nie bać się o tym rozmawiać przed, usiąść, to nie będzie jedno spotkanie, tylko dać sobie zawsze poprawki do umowy, którą będziecie podpisywać, bo przeważnie te umowy są na długi okres czasu, więc warto tutaj fajnie się dogadać i to zapisać.

I patrząc jeszcze też całościowo na to, lokal może być perfekcyjny, ale wszystko będzie zależało od jego kosztów. I na pewno musicie sobie odpowiedzieć na pytanie czy was na to stać.

Ja zawsze mam jeden sposób; ilu muszę zrobić pacjentów, żeby być na zero.

Ale dokładnie, tylko pamiętajcie o tym, że w koszt lokalu nie bierzemy tylko czynszu, tylko to wszystko o czym powiedzieliśmy, koszty jego adaptacji, media, zużycie wody i inne rzeczy, jeżeli tego potrzebujecie, czy ewentualne założenie wentylacji, czy klimatyzacji. Nie wspominając o ewentualnej aranżacji wnętrza, czy dokupieniu sprzętu. Utopią byłoby myśleć to, że ten lokal nam się zwróci w przeciągu roku, to jest raczej awykonalne, w szczególności jeżeli dużo tam włożyliście pieniążków. 

Mówi się o tym, że taki lokal to jest około 5 lat na zwrot z inwestycji na zero.

Dlatego robienie tych KPI-ów, o którym Wam pisaliśmy w poście, na pewno też do tego przejdziemy w kolejnych podcastach, jest rzeczą ultraważną, bo jeżeli od samego początku nie będziecie prowadzić kosztorysu, kosztów versus zyski, możecie też po kilku miesiącach po prostu się rozczarować i z wielką dozą goryczy takie studio zamknąć. Bo wszystko było tak jak sobie to zaplanowaliście, spędziliście bardzo dużo czasu na znalezieniu idealnej lokalizacji, perfekcyjnego lokalu, po czym okazuje się, że wszystko się rozpływa w rzeczywistości życia codziennego. Więc znowu, ilu tych pacjentów musimy obsłużyć, czy w ogóle wy sami patrząc na czas pracy etatowej, 160 godzin, bo bądźmy szczerzy, 160 godzin możecie pracować sami w usługach, a ile jeszcze administracyjnie musicie do tego. Więc to o czym Michał powiedział, czy śmieci, mowa, umowy, to jest nasz dodatkowy czas pracy, z którym wy chcąc założyć swoją działalność też będziecie się musieli zacząć liczyć.

Też można się dogadać na poziomie umowy, że wy to remontujecie, drzwi wejściowe wam się nie podobają i wasz wynajmujący powie okej, one rzeczywiście są złe i inwestujecie w czyjś lokal na poziomie nie to, że dostosowujecie to do swoich usług, bo to jest waszym kosztem niestety, ale powiedzmy podwyższacie standard lokalu, bo tak sobie życzycie, to niektórzy wynajmujący mogą się zgodzić odejmować tą kwotę od czynszu.

Czyli na przykład tą wentylację, której nie było.

Albo nie było klimatyzacji i ta klimatyzacja zostaje w tym lokalu, nie będziecie jej zabierać ze sobą nigdzie, to wtedy oczywiście można dyskutować ze swoim najemcą, czy aby to nie dać na poziomie takim, że odejmuje wam to z kolejnego czynszu, albo to sobie rozkładacie. Załóżmy, że przez najbliższe 5 czynszów płacicie po 400 złotych mniej i wtedy wszyscy są szczęśliwi.

Kwestia znowu rozmowy i jak to się mówi, tam gdzie chłop nie może pośle babę. I naprawdę koniec języka za przewodnika i to też jest kwestia tych umiejętności miękkich i charakteru na ile jesteście zdeterminowani, żeby walczyć o swoje. 

Podsumowywując ten odcinek, wyszliśmy od perfekcyjnej lokalizacji i kruczków, przechodząc do umowy. Faktycznie jest tak, że w niektórych aspektach ta lokalizacja nie musi być aż tak sexy pod kątem lokalizacji na dzień dobry. Ja osobiście uważam, że jeżeli jesteśmy sprytni pod kątem działań marketingowych, a research, który zrobiliśmy pod względem tego czy moja działalność w tym miejscu zażre, naprawdę sprawi, że nawet troszeczkę do nie tak prestiżowej lokalizacji jesteśmy w stanie przyciągnąć sobie klientów. Musimy wypracować sobie tą renomę.

Musimy wypracować sobie markę, więc można być gdzieś dalej, na uboczu. 

I tu znowu najlepszym przykładem będzie Fizjo4Life, bo jak my zakładaliśmy Fizjo4Life na Pradze, gdzie?! Na Pradze?! A dlaczego nie jesteście w centrum? 

Najczęściej mamy problemy dlaczego nie jesteśmy na Wilanowie.

W ogóle jak ja słyszę słowo; dlaczego nie otworzycie drugiego punktu, to jest Amba Fatima i ja w ogóle odcinek o franczyzie też kiedyś nagram, dlaczego to jest wcielone zło. Ale do czego zmierzam, my wiedzieliśmy strategicznie i zrobiliśmy to z pełną świadomością, że Praga, 5 lat temu jak braliśmy ten lokal nie była totalnie sexy. Na dzień dzisiejszy jest jedną z najbardziej hipsterskich dzielnic w Warszawie i jedną z najdynamiczniej się rozwijających, a biorąc pod uwagę bliskość bezpośrednią do centrum, bo dzieli nas tylko most Świętokrzyski i Śląsko-Dąbrowski, plus 3 stacje metra, był to ruch strategiczny pod tym względem, że my dobrze zapoznaliśmy się z planami rozwojowymi terenu i z planem zagospodarowania miejskiego i zrobiliśmy to celowo.

Ale założyliśmy sobie, że te pierwsze 3, 4 lata nie mówię tutaj o kosztach, ale po prostu o przetrzymanie, jeżeli chodzi o ten narybek przypływający, musimy po prostu zacisnąć zęby i przeczekać i to na dzień dzisiejszy się zwraca, bo ludzie sobie bardzo chwalą to, że ten lokal jest na Pradze, bo tu jeszcze nie ma tak dużych korków, aczkolwiek wszystko przed nami. I wracając do tego, że dobre miejsce oczywiście się sobą obroni jeżeli będzie to wsparte świetnym marketingiem – super, najważniejsze żeby powierzchnia i lokal sam w sobie spełniał wasze oczekiwania rozwojowe, żeby was w żaden sposób nie blokował, tak jak nas też nie blokował.

Ciężko, żeby lokal był gdzieś za bramą do której trudno wejść, trzeba dzwonić, odbierać, to jest w ogóle patologia, są takie bramy w Warszawie, że trzeba dzwonić, musi ktoś siedzieć i otworzyć. To jest megaźle.

Najfajniejsze są lokale z wejściem od ulicy.

To będzie najdroższe, ale będzie najfajniejsze i najbardziej będzie wynosiło wasz prestiż wyżej, zejście na poziom 0 z ulicy to wam polecamy i takich lokali szukajcie, nie muszą być na froncie.

Od razu też dowiedzcie się, jeżeli będziecie taką umową sporządzać, wynajmować od właściciela, najemcy, spółdzielni…jakie są opcje obrandowania waszego lokalu. Żeby się nie okazała taka sytuacja, że macie perfekcyjny lokal, a nigdzie nie jesteście w stanie powiesić szyldu, albo nakleić na szybie mrożonki.

Bo na to nikt sobie nie daje żadnych możliwości.

W szczególności w nowych lokalach, gdzie przez 5 lat jest chroniony projektant, projekt oryginalny.

Gwarancja na to, żeby coś nie zniszczyć, jeszcze ocieplenia, elewacji, tego typu rzeczy, plus to czy można to oświetlić, bo załóżmy czy ktoś na poziomie piętra nad wami, nie będzie sobie robił problemów z tego, że ma trochę jaśniej przez pewien okres nocy, czy wieczoru, a on tego właśnie nie chce.

Oczywiście z ledami, z szyldami, ledonami, też jest opcja ustawienia tego w formie czasowej pracy, że w nocy się nie musi świecić, ale to na inny okres czasu. Ale tak już kończąc, warto, jeżeli otwieracie gabinet rehabilitacji, a jeżeli otwieracie studio treningu może mniej, zapoznać się z informacjami PPOŻ, czyli przede wszystkim też sanepid. Czyli jakiej szerokości muszą być otwory wyjściowe, że to musi być minimum 90, jak szerokie jest wejście, ile jest wyjść awaryjnych w zależności od waszego metrażu, bo w szczególności jeżeli jesteście placówką rehabilitacyjną i planujecie się rozwinąć do podmiotu leczniczego, to musicie wiedzieć, że pewne normy, jeżeli chodzi o wejścia i co więcej, toaleta dla niepełnosprawnych, prysznic dla niepełnosprawnych muszą być od razu spełnione, ale o tym sobie powiemy gdzie indziej.

Ja jeszcze Łukasza zacytuję na koniec „wszystko się zgadza. Dlatego „powoli”, a nie na hura, bo wtedy wychodzą te tematy o których mówicie! Lokale miejskie… tak o ile znajomy królika nie chce go ‘mieć’”. Dokładnie tak.

Więc sami widzicie, wybranie naszej perfekcyjnej lokalizacji to praktycznie 3 lata chodzenia, sprawdzania, prawie podpisywaliśmy już 4 inne, Bóg sam jeden chciał, że tego nie zrobiliśmy, bo nie raz się z Michałem śmiejemy, o Boże ale bylibyśmy umoczeni, gdybyśmy tam byli. Więc to miejsce, które mamy może nie jest idealne, bo ma dużo problemów. Małą mamy decyzyjność jeżeli chodzi o jego wygląd zewnętrzny, tak jak byśmy sobie tego życzyli. Ale wewnętrzny na szczęście jest mniej problemów, więc też wyczujcie od razu jak możecie się dogadać.

Więc ten podcast, żeby wyciągnąć wszystko z niego trzeba przesłuchać minimum trzy razy i bardzo dużo rzeczy zapisywać, bo jak widzicie krążyliśmy bardzo mocno, ale można było tutaj mówić i mówić i jak to się łączy z innymi tematami, które na pewno też poruszymy. A jakie będą tematy, to patrzę na nasze instastory, instaposty i na pewno tam znajdziecie jaki temat będzie następny. A jeżeli nie słuchaliście tego podcastu i pierwszy raz trafiliście do nas to zachęcamy was do odsłuchania wszystkich innych podcastów o zdrowym biznesie, na temat własnego rozwoju, name’ingu, o tym już mówiliśmy.

Mnóstwo tipów dla początkujących i dla tych pro.

Jak się szkolić, jak się nie szkolić i też dla tych osób, które pracują u kogoś i jak do tego zdroworozsądkowo podejść i też być zadowolonym i nie każdy musi mieć własny, swój zdrowy biznes, pamiętajcie i tak się można fajnie rozwinąć.

Dlatego bądźcie z nami i do zobaczenia, do usłyszenia w kolejnych odcinkach „Zdrowego Biznesu” to była Karolina i Michał Dachowscy.